Recht: Verlängerungsoption beim Gewerbemietvertrag – Tücken in der Vertragsgestaltung

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Mit der Verlängerungsoption des Gewerbemietvertrages kann zugunsten der Mieter ein auf zeitlich begrenzter Mietvertrag einseitig fortgesetzt werde. Foto: Pixabay

Rechtsanwältin Michaela Rassat. Foto: privat

Auf Mietverträge über Gewerberäume sind viele bekannte gesetzliche Regelungen aus dem Wohnraummietrecht nicht anwendbar. Hier herrscht eine deutlich größere Vertragsfreiheit. Üblich sind befristete Verträge mit fester Laufzeit. Zu den Gestaltungsmöglichkeiten des Gewerbemietvertrages gehört auch die Verlängerungsoption. Lesen Sie drei Gerichtsurteile zum Thema „Verlängerungsoption beim Gewerbemietvertrag“.

Verlängerungsoptionen am Beispiel

So können die Vertragspartner beispielsweise vereinbaren, dass der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist vor Vertragsende durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter den Vertrag verlängern kann. Dies wirft jedoch einige Fragen auf.

Fall 1: Widersprüche im Vertrag – Verlängerungsoption oder -klausel? 

Ein gewerblicher Mieter hatte Büro- und Schulungsräume für ein Jahr angemietet. Zum Thema Vertragsverlängerung enthielt der Mietvertrag zwei Klauseln: Einmal eine Verlängerungsoption, nach der der Mieter einmalig das Recht hatte, den Vertrag um ein weiteres Jahr zu verlängern. Dieses Recht musste er spätestens drei Monate vor Vertragsende schriftlich beim Vermieter geltend machen. Eine weitere Klausel besagte, dass sich der Mietvertrag automatisch um ein Jahr verlängere, wenn nicht einer der Vertragspartner ihn spätestens drei Monate vor Ablauf kündige. Der Mieter machte nun von der Verlängerungsoption keinen Gebrauch, zog nach einem Jahr aus und zahlte keine Miete mehr. Er war der Meinung, nicht ausdrücklich kündigen zu müssen. Der Vermieter sah den Vertrag als automatisch verlängert an und wartete ein halbes Jahr. Dann kündigte er fristlos wegen Zahlungsverzuges und verklagte den Mieter auf die Miete für das letzte halbe Jahr.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass der Vermieter hier im Recht war. Die beiden Klauseln seien kein Widerspruch und könnten – auch mit gleicher Frist – kombiniert werden. Die Nichtausübung der Verlängerungsoption ist laut Gericht nicht als Kündigung zu verstehen. Der Mieter hätte hier also unbedingt ausdrücklich kün‧digen müssen, um aus dem Vertrag ‧herauszukommen. (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 11. Juli 2013, Az. I-24 U 136/12)

Fall 2: Eine Verlängerung mit Mängeln

Im nächsten Fall ging es um die Räumlichkeiten einer Suchtklinik, die der ‧Klinikbetreiber auf zehn Jahre mietete. Auch hier enthielt der Vertrag eine Verlängerungsregelung. Diese konnte der Mieter durch Schweigen ausüben: Kündigte er den Vertrag nicht, verlängerte er sich um fünf Jahre. Der Klinikbetreiber schwieg und verlängerte. Er hatte aber schon vor Beginn der Verlängerungsphase Mängel an den Räumen ‧gerügt, die der Vermieter nicht abstellte. Nach Beginn der Verlängerungsphase setzte er dem Vermieter Fristen zur ‧Abhilfe und minderte schließlich die Miete. Der Vermieter winkte ab: Jetzt laufe ein neuer Vertrag und vor dessen Beginn habe der Mieter die Mängel schließlich gekannt. Wer aber einen Mietvertrag in Kenntnis von Mängeln der Mieträume abschließe, sei selbst schuld und habe keine Rechte. 

Der Bundesgerichtshof kritisierte zunächst, dass hier Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel vermischt wurden: Bei einer Verlängerungsoption müsse der Mieter aktiv eine Erklärung abgeben, dass er weiter mieten wolle. Dies sei hier aber letztlich nicht entscheidend. Zwar gelte bei einem neuen Vertrag, dass der Mieter keine Ansprüche wegen Mängeln geltend machen könne, die er bei Vertragsabschluss gekannt habe. Hier sei aber gar kein neuer Vertrag geschlossen, sondern nur die Laufzeit eines bestehenden verlängert worden. Der Mieter konnte daher die Miete wegen der Mängel mindern. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Oktober 2015, Az. XII ZR 84/14)

Fall 3: Eine mehrfache Verlängerung mit Mängeln

Um eine ähnliche Situation ging es im Fall einer Arztpraxis. Auch hier lief der Mietvertrag fest über zehn Jahre. Die Mieter konnten die Mietzeit um fünf Jahre verlängern, indem sie spätestens zwölf Monate vor ihrem Ablauf eine entsprechende schriftliche Erklärung abgaben. Die Mieter übten die Verlängerungsoption vorbehaltlos zweimal aus. Sie stimmten auch einer Erhöhung der Betriebskosten zu. 

Während der zweiten Verlängerungsphase rügten sie Mängel an den Räumen. Dabei ging es unter anderem um Zugluft durch die Fenster und eine unhygienische Belüftungsanlage, die stark verschmutzt sei und keine Reinigungszugänge habe. Die Mieter minderten die Miete, forderten einen Teil der gezahlten Miete zurück und verlangten einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel. Auch hier ging es um die Frage, ob sie durch die Verlängerung in Kenntnis der Mängel ihr Minderungsrecht verloren hätten. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass die Ausübung der Verlängerungsoption nicht mit einem neuen Vertragsschluss gleichzusetzen sei. Die Mieter hätten hier nur einen bestehenden Vertrag fortgesetzt. Daran ändere auch die Erhöhung der Betriebskosten nichts. Sie hätten ihre Rechte wegen der Mängel nicht durch die Vertragsverlängerungen verloren. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. November 2014, Az. XII ZR 15/12)

 

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