Grüne Branche

Mehr Wert durch Stadtgrün

Während ökologische, soziale und ästhetische Funktionen von städtischen Grünflächen seit langem bekannt sind, existieren bisher nur wenige Kenntnisse über die ökonomische Bedeutung des Stadtgrüns, insbesondere im Hinblick auf Immobilien. Ein von den Autoren durchgeführtes Forschungsprojekt, das von der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz beim Deutschen Städtetag gefördert wurde, zeigt, dass sich Grünflächen signifikant auf den Bodenrichtwert in deutschen Städten auswirken.*

Mehr dazu in Ausgabe 04/2011 Deutsche Baumschule und im "Jahrbuch der Baumpflege 2011".

Abb. 1: Parks und Grünflächen in der Stadt sehen nicht nur schön aus, sie sind auch unersetzlicher Lebensraum für Pflanzen und Tiere, bieten Platz zum Spielen und Bewegen und sie haben auch ökonomische Bedeutung.

Wertbestimmende Bedeutung des Stadtgrüns für Immobilien

Während ökologische, soziale und ästhetische Funktionen von städtischen Grünflächen seit langem bekannt sind, existieren bisher nur wenige Kenntnisse über die ökonomische Bedeutung des Stadtgrüns, insbesondere im Hinblick auf Immobilien. Ein von den Autoren durchgeführtes Forschungsprojekt, das von der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz beim Deutschen Städtetag gefördert wurde, zeigt, dass sich Grünflächen signifikant auf den Bodenrichtwert in deutschen Städten auswirken.*

Städtische Grünflächen umfassen hinsichtlich ihrer Größe, Struktur und Funktion eine Vielzahl unterschiedlicher Kategorien. Im engsten Sinne gehören hierzu Stadtgrünplätze, Parkanlagen, Gärten, Vorgärten, Kleingärten, begrünte Dachflächen, Abstandsgrünflächen sowie Straßenbegleitgrün, im weiteren Sinne können aber auch Friedhöfe, Spiel- und Sportplätze sowie Wald und landwirtschaftliche Nutzflächen hinzugerechnet werden.

Grünflächen in der Stadt können in Abhängigkeit von ihrer konkreten Ausgestaltung sehr unterschiedliche Funktionen aufweisen. Man unterscheidet zwischen sozialen, ökologischen und ökonomischen Funktionen. Hinzu kommen Nutzungsfunktionen sowie stadträumliche beziehungsweise stadtgliedernde Funktionen.

Grünflächen dienen folglich nicht nur als Lebens-, Aufenthalts- und Kommunikationsraum des Menschen, sondern sie tragen aufgrund ihrer stadträumlichen und stadtgliedernden Funktion wesentlich zum ästhetischen Erscheinungsbild unserer Städte bei. Weniger sichtbar sind die ökologischen Funktionen von Grünflächen. Sie dienen nicht nur als Lebensraum für Flora und Fauna, sondern aufgrund ihrer Kühlwirkung auch der Verbesserung des Bioklimas – ein Aspekt, der vor allem vor dem Hintergrund des aktuellen Klimawandels immer bedeutsamer wird und durchaus soziale Komponenten einschließt.

Weitere ökologische Funktionen stehen in Verbindung mit dem Wasserhaushalt: Grünflächen tragen zur Grundwasserneubildung sowie zur Abflussregulation bei. Ebenfalls erwähnenswert sind die Fähigkeiten von Grünflächen zur Luftregeneration sowie zur Lärmreduktion. Insgesamt erfüllen Grünflächen somit eine Vielzahl ökologischer Funktionen.

Bei den Nutzungsfunktionen sind einerseits Erholung sowie Spiel und Sport zu nennen, andererseits befinden sich bestimmte Grün- und Freiflächen teilweise in land- und/oder forstwirtschaftlicher Nutzung oder sie sind dem Naturschutz vorbehalten. Zukünftig könnte auch die Biomassenutzung an Bedeutung gewinnen. Insbesondere land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen wird traditionell eine ökonomische Funktion zugeschrieben. Teilweise resultieren aber auch aus den oben genannten ökologischen Funktionen positive volkswirtschaftliche Effekte. Die Forschung steht bei der Inwertsetzung und Monetarisierung ökologischer Funktionen städtischer Grünflächen jedoch erst am Anfang.

 


Bedeutung des Faktors „Grün“


für die Standortqualität

In der Standortdebatte, insbesondere über den Standort Deutschland, wird gelegentlich übersehen, dass nicht nur „harte“, ökonomisch direkt messbare Faktoren relevant sind, sondern vielfach auch „weiche“ Faktoren, deren Wirkungen allenfalls indirekt, zum Beispiel über Befragungen, messbar sind. Hinweise hierfür ergeben sich vielfach bereits aus der Immobilienwerbung, wenn beispielsweise mit umweltrelevanten Attributen wie „Seeblick“, „unverbaubarer Blick in Naturschutzgebiet“ oder Ähnlichem geworben wird. Der Faktor „Grün“ wird folglich in der Werbung regelmäßig als Symbol für Lebensqualität verwendet und von den Kunden auch so verstanden.

Dass die Lebensqualität – neben Faktoren wie „Arbeitsmarkt“, „Infrastruktur“, „Steuerbelastung“ und „Kulturangebot“ – ein wichtiger Standortfaktor ist, belegen zahlreiche Umfragen bekannter Forschungsinstitute. Entsprechend sind im globalen Wettbewerb um die Stadt mit der höchsten Lebensqualität regelmäßig herausragende Orte, wie Wien, Zürich, Genf, San Francisco oder Vancouver vertreten. Dass deutsche Städte dennoch auch auf internationalem Parkett hinsichtlich ihrer Lebensqualität Erfolge verbuchen können, beweist die Stadt Münster, die nicht nur aufgrund ihres charakteristischen Stadtbildes, sondern auch aufgrund einer Vielzahl umweltrelevanter Faktoren auf sich hat aufmerksam machen können, wie zum Beispiel als deutsche Fahrradhauptstadt, als Klimahauptstadt Deutschlands, als Stadt mit dem schönsten Park Europas (Aaseepark) und im Jahre 2004 sogar im Rahmen des LivCom-Awards als lebenswerteste Stadt der Welt gekürt wurde. Wie eng dies im Fall von Münster mit ökonomischem Erfolg verknüpft ist, zeigen die Ergebnisse von Wirtschaftsrankings deutscher Großstädte, in denen Münster mit den Plätzen 2 (im Rahmen des Focus-Rankings 2008) und 3 (im Rahmen des Capital-Rankings 2009) ebenfalls hervorragend abgeschnitten hat.

Wie wichtig „Grün“ als Standortfaktor ist, belegen nicht nur die erfolgreichen Bestrebungen im Ruhrgebiet, den Strukturwandel durch herausragende Grünflächenentwicklungsprojekte, wie zum Beispiel IBA Emscher Park oder Emscher Landschaftspark, auch für den Imagewandel zu nutzen. Auch kleinere und mittelgroße Städte Süddeutschlands nutzen den Faktor „Grün“ erfolgreich als Marketingstrategie, beispielsweise im Rahmen von Landesgartenschauen und Grünprojekten. „Grün“ erweist sich somit als wesentlicher Faktor zur Steigerung der Imagewirkung von Städten unterschiedlicher Größe.

 


Ökonomische Funktionen


städtischer Grünflächen

Erst vor wenigen Jahren ist die ökonomische Bedeutung von Grünflächen Gegenstand wissenschaftlicher Forschung geworden. Auch wenn für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen bereits seit langem deren Ertragswert bekannt ist, erbringen Wälder, Grünland- und zum Teil auch ackerbaulich genutzte Flächen eine Vielzahl ökologischer Leistungen von volkswirtschaftlicher Relevanz. Das gleiche gilt für Grünflächen, wie vor allem für Parkanlagen. Bisherige Ansätze versuchen, über Befragungen zur Zahlungsbereitschaft (contingent valuation) oder den monetären Wert äquivalenter Leistungen/privater Güter auf den Wert der Funktion zu schließen. Dies wird auch zukünftig ein wichtiges Thema für die Forschung sein.

Ein ganz anderer Ansatz wurde im Rahmen des Forschungsprojektes im Auftrag der Deutschen Gartenamtsleiterkonferenz beim Deutschen Städtetag (GALK-DST) verfolgt. Hier ging es darum, die ökonomische Bedeutung von freiraum- und grünflächenrelevanten Faktoren, wie zum Beispiel den Freiraumversorgungsgrad oder die Qualität der Freiräume beziehungsweise Grünflächen, auf den Wert von Grundstücken und Immobilien zu ermitteln. Aus der Variation der amtlich festgelegten Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von freiraum- und grünflächenbezogenen Lagekriterien ergibt sich die wertverändernde Wirkung der Grün- und Freiflächen auf den Marktwert von Grundstücken und Immobilien (revealed preference-Methode). Auch wenn es sich bei den ermittelten Wirkungen der Grün- und Freiflächen auf den Bodenrichtwert nur um einen partiellen ökonomischen Wert handelt – ein alle oben angesprochenen Funktionen umfassender volkswirtschaftlicher Gesamtwert von Grünflächen kann und soll mit diesem Ansatz nicht erfasst werden – sind die Ergebnisse des Forschungsprojektes beachtlich: Erstmals konnte mit dieser Methode für die Groß- und Mittelstädte Deutschlands die Wirkung von Grün- und Freiflächen auf den Grundstückswert nachgewiesen werden.




Bedeutung von Grün- und


Freiflächen für den Grundstückswert

Grün- und Freiflächen können sich in vielfacher Hinsicht auf den Grundstückswert auswirken. Abbildung 2 zeigt den signifikanten Einfluss von Straßenbäumen auf den Bodenrichtwert in Städten mit mittlerem Bodenrichtwertniveau. Während Standorte ohne Straßenbäume oder mit nur vereinzelt auftretenden Straßenbäumen unterdurchschnittliche Bodenrichtwerte von weniger als 161 Euro pro Quadratmeter erzielen, liegen Standorte mit raumprägenden Straßenbäumen im Mittel bei 192 Euro pro Quadratmeter. Bedeutsam ist also vor allem die raumprägende Wirkung von Straßenbäumen. Die Einflussstärke dieses Faktors beträgt 2,9%, das heißt 2,9% der Bodenrichtwertvariationen werden durch den Einflussfaktor „Straßenbäume“ erklärt.

Die Wirkungen eines Versorgungsmangels an hochwertigen Parkanlagen auf den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von unterschiedlichen Entfernungen zeigt die Abbildung 3. Als Qualitätskriterium für „Hochwertigkeit“ wurde der tatsächliche Pflegezustand der Freiräume ausgewählt. Die mittleren Bodenrichtwerte sind bei Versorgungsmängeln innerhalb von 300 und 500 Meter signifikant geringer als ohne Versorgungsmangel. Ein Mangel innerhalb des 100Meter-Bereichs wirkt sich hingegen nicht in signifikanter Weise aus.

Insgesamt führt eine hinreichende Versorgung von Standorten mit hochwertigen Parkanlagen zu Bodenrichtwerten, die etwa 80 bis 90 Euro pro Quadratmeter höher liegen als im Falle eines Versorgungsmangels mit solchen Grünflächen. Die Einflussstärke dieses Faktors liegt für den Wirkraum 500 Meter bei 1,6%, für den Wirkraum 300 Meter bei knapp einem Prozent. Sehr viel stärker sind die genannten Unterschiede in spezifischen Fallkonstellationen, zum Beispiel bei spezifischer Betrachtung bestimmter Stadtgrößen.

Die Wirkungen des (tatsächlichen) Pflegezustandes von Freiräumen auf den Bodenrichtwert sind gemäß Abbildung 4 mit Ausnahme des gartenbezogenen Wohnens (GW) und des Etagenwohnens (EW) als entfernungsabhängig zu bezeichnen. Bei den Gebietstypen „verdichteter Stadtraum“ (VS), „dörflich geprägte Siedlungsfläche“ (DS) sowie „Gewerbe- und Industriestandort“ (GIS) ist eine eindeutige Entfernungsabhängigkeit festzustellen. Es zeigt sich, dass der Pflegezustand von Freiräumen nicht nur innerhalb des Wirkraumes 100 Meter durch hohe Einflussstärken gekennzeichnet ist, sondern auch innerhalb der Wirkräume 500 Meter und 1.500 Meter vergleichsweise hohe Werte aufweist, besonders in dörflich geprägten Gebieten.

Dies bedeutet, dass der Pflegezustand von Freiräumen nicht nur im Nahbereich (Wirkraum 100) für den Bodenrichtwert bedeutsam ist, sondern darüber hinausgehend auch in den Wirkräumen 500 und 1500 zum Teil beträchtliche Wirkungen entfaltet. Relativiert wird diese positive Wirkung des Pflegezustandes lediglich im Spezialfall des gartenbezogenen Wohnens innerhalb des 100 Meter-Wirkraumes: Dort kommt es aufgrund des hohen Versorgungsgrades mit Privatgärten zumindest im Nahbereich weniger auf den Pflegezustand der Freiräume an als dies im weiteren Umfeld (500 bis 1.500 Meter) der Fall ist. Beeindruckend ist die Einflussstärke in diesem Beispiel in Bezug auf den Gebietstyp „dörflich geprägte Siedlungsfläche“, die Werte von über 60% abbildet.

Weiterhin erwähnenswert sind positive Wirkungen auf den Grundstückswert aufgrund von Fassadenbegrünungen und Vorgärten, wobei auch hier die Qualität beziehungsweise der Ausprägungsgrad der Grünelemente entscheidend ist. Gleichwohl darf nicht übersehen werden, dass der Einfluss einer Vielzahl anderer, insbesondere städtebaulicher Faktoren, wie zum Beispiel Straßenraumqualität, Stadtstrukturtyp, Baugebietstyp gemäß Baunutzungsverordnung, teilweise noch bedeutsamer ist. Dennoch zeigt es sich, dass grün- und freiflächenrelevante Parameter den Bodenrichtwert insgesamt bis zu 10 %, unter besonderen Konstellationen auch bis zu mindestens 30 % beeinflussen können. Die ökonomischen Wirkungen von Grün- und Freiflächen lassen sich somit recht eindeutig quantifizieren.

Daraus ergeben sich für die zukünftige Freiraumpolitik der Städte zweifellos neue Impulse. Stadtquartiere, in denen Grünflächenmangel herrscht, könnten durch neue Grünflächen nicht nur hinsichtlich ihrer Lebensqualität aufgewertet werden, sondern auch hinsichtlich ihrer ökonomischen Bedeutung. Dabei ist auch die oben angesprochene Wirkung von Grünflächen für das Image der Stadt in Betracht zu ziehen. Gleichzeitig stellt sich angesichts der positiven Wirkungen öffentlicher Grüninvestitionen auf privates Grundeigentum nicht nur die Frage der Verteilungsgerechtigkeit, sondern auch, ob aufgrund dieser spezifischen Konstellation neue, Erfolg versprechende Möglichkeiten für ein Private-Public-Partnership zugunsten neuer, hochwertiger Grünflächen in unseren Städten denkbar wären.

Prof. Dr.-Ing. Dietwald Gruehn,

Dipl.-Ing. Anne Hoffmann,

TU Dortmund

* Gekürzte Fassung des Beitrags aus dem „Jahrbuch der Baumpflege 2011”, eine Literaturliste zu dem Beitrag finden Sie im Internet unter www.deutschebaumschule.de (download).

Foto: DGS