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Recht: Schriftform langfristiger Mietverträge

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Mit Urteil vom 17. Juni 2015 (AZ: XII ZR 98/13) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch dann gewahrt ist, wenn zwar der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB (der in Satz 1 die Unterzeichnung der Vertragsparteien auf derselben Urkunde verlangt) entspricht, jedoch eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden ist, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält.

Urteil bedeutsam für Schriftform des Landpachtvertrages

Das Urteil dürfte auch für die Schriftform des Landpachtvertrages gemäß § 585a BGB bedeutsam sein, wonach ein Landpachtvertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn er für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen wird. Insofern besteht eine Parallele zu § 550 Satz 1 BGB.

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der Beklagte gegenüber seinem ursprünglichen Vermieter eine Mietanpassungsklausel abgelehnt, die der Vermieter in entsprechend vorgelegten Entwürfen zum Gegenstand des Mietvertrages machen wollte. Seinerseits hatte der Mieter wiederum eine Anlage zu dem Mietvertrag unterschrieben, nach der der Mieter das Recht haben sollte, mehrmals eine Option von jeweils maximal fünf Jahren zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auszuüben.

In der Folgezeit wurde das Mietverhältnis dann zwar mit der Optionsregelung, die auch der Vermieter unterschrieben hatte und von der der Beklagte mehrfach Gebrauch machte, jedoch ohne die seitens des Vermieters gewünschte Mietanpassungsklausel durchgeführt.

Vermieterin kündigt aufgrund Mangel von Schriftform

Das Grundstück wurde einige Jahre später von den Eigentümern an die Klägerin veräußert, die in die Position des Vermieters eintrat und von dem Beklagten nun auch die Miete erhielt. Wiederum einige Jahre später jedoch erklärte die neue Vermieterin gegenüber dem Beklagten unter Berufung auf einen Mangel der Schriftform die Kündigung und verlangte Räumung und Herausgabe der Mieträume.

Dem trat der BGH entgegen. Zwar führte er aus, dass die Voraussetzungen des § 126 Abs. 2 BGB nicht erfüllt gewesen sind, da der ursprüngliche Vermieter und der Beklagte durch die Uneinigkeit um die vom Beklagten letztlich abgelehnte Mietanpassungsklausel jeweils die Rechtsfolge des § 150 Abs. 2 BGB ausgelöst hätten, wonach eine Annahme unter Einschränkungen als mit einem neuen Antrag verbundene Ablehnung des Antrags gilt.

Demzufolge habe kein dem Schriftformerfordernis des § 126 Abs. 2 BGB genügender Vertragsschluss vorgelegen; vielmehr sei der Mietvertrag nur mündlich oder durch schlüssiges Verhalten (konkludent) durch den Vollzug des Mietverhältnisses zustande gekommen. Jedoch sah der BGH das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr als dennoch erfüllt an, wobei er an ein früheres Senatsurteil vom 24. Februar 2010 (AZ: XII ZR 120/06) anknüpfte.

Wahrung der Schriftform

Er betonte, dass die Einhaltung der bloßen Schriftlichkeit der Erklärungen (sogenannte „äußere Form“) zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ausreicht und ein Mietvertrag auch dann der Schriftform des § 550 BGB genügt, wenn er inhaltsgleich mit den in der „äußeren Form“ des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur mündlich oder konkludent abgeschlossen worden ist.

Der Schutzzweck des § 550 Satz 1 BGB, den Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrags zu informieren, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor dem unbedachten Eingehen langfristiger Bindungen zu warnen, werde auch so erfüllt.

Dadurch, dass ein möglicher Erwerber hinsichtlich der vertraglichen Optionsregelung beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen könne, sei die Schriftform des § 550 BGB auch in Bezug auf die Regelungen zur Mietzeitdauer als einer wesentlichen Vertragsbedingung gewahrt.

Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses

Dass von ihr „mehrmals“ Gebrauch gemacht werden konnte und diese somit auslegungsbedürftig war, stand der hinreichenden Bestimmbarkeit der Mietzeit im Sinne des § 550 Satz 1 BGB nicht entgegen. Der BGH verwies insoweit auf die Regelung des § 544 Satz 1 BGB, durch die der Erwerber wisse, dass er das Mietverhältnis nach Ablauf von 30 Jahren durch eine außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist beenden könne.

Alexander Westphal, Ass. jur., Agrarrechtlicher Pressedienst Bonn.

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